Yury Grishankin tidak pernah mengira bisnisnya bisa hancur begitu cepat. Pada akhir tahun lalu, portofolio pengembang properti kelas menengah ini membanggakan delapan lokasi ritel, yang semuanya dibangun sendiri.
Masalahnya dimulai ketika Balai Kota Moskow memasukkan salah satu properti ke dalam daftar pembongkaran yang disebut “konstruksi ilegal”. Pada suatu malam di bulan Februari, properti itu dibuldoser bersama dengan 100 paviliun dan kios lainnya. Langkah itu memicu kemarahan publik yang sangat besar. Pemilik berpendapat bahwa mereka memiliki semua dokumen yang diperlukan untuk properti mereka. Walikota Moskow Sergei Sobyanin tidak mau mendengarkan, mengatakan dalam sebuah posting VKontakte bahwa dokumen ini “jelas diperoleh secara ilegal”, dan pemiliknya tidak dapat lagi “bersembunyi” di baliknya.
Pernyataan tersebut mengirimkan pesan yang jelas kepada usaha kecil dan menengah: Jika pihak berwenang memutuskan untuk mengejar properti Anda, dokumen tidak memberikan perlindungan.
Grishankin diberi tahu bahwa enam bangunannya lagi dimasukkan dalam daftar penghancuran kedua, dan akan dibongkar dalam beberapa minggu mendatang.
“Saya akan berakhir dengan hanya satu bangunan,” kata pengusaha dengan senyum sedih. “Mereka mengklaim bangunan itu ilegal – tetapi selama bertahun-tahun saya memenangkan kasus pengadilan, termasuk di Mahkamah Agung, membuktikan sebaliknya.”
Grishankin memutuskan untuk melawan dan menuntut Balai Kota atas kerusakan yang diderita bisnisnya setelah pembongkaran pada bulan Februari. Dia menuntut 1,8 miliar rubel ($28 juta) sebagai kompensasi, dan kasusnya sekarang disidangkan oleh Pengadilan Arbitrase Moskow.
“Saya bahkan tidak menginginkan uang sebanyak yang saya ingin tunjukkan bahwa itu tidak benar – memperlakukan kami seperti itu,” katanya.
Menangkan pertempuran, kalah perang?
Sepintas lalu, Grishankin seharusnya punya kasus. Ketika dia membangun paviliun ritel dua lantai yang sekarang telah dihancurkan di dekat stasiun metro di Moskow selatan pada awal tahun 2000-an, dia menerima semua izin yang diperlukan dan sewa di sebidang tanah yang ditempati gedung tersebut. Bangunan itu dibangun di atas jalur utilitas dari Metro Moskow, dan pejabat metro menawarinya kesepakatan: Mereka akan menyetujui konstruksi jika dia membayar renovasi jalur utilitas tersebut. “Apa yang saya lakukan – itu adalah syarat mendapatkan izin dari mereka,” kata Grishankin.
Pada sidang pertama kasus di Pengadilan Arbitrase, pengacaranya menggunakannya untuk merusak salah satu klaim utama pihak berwenang – bahwa bangunan di jalur metro berbahaya dan ilegal.
Pada 2006, otoritas Moskow membawa Grisyankin ke pengadilan untuk pertama kalinya. Dalam gugatan mereka, mereka berpendapat bahwa paviliun tersebut adalah “bangunan tidak resmi” dan harus dibongkar. Pengadilan memutuskan mendukung Grishankin, menolak menganggap bangunan itu ilegal dan menolak permintaan pembongkaran Balai Kota. Upaya kedua untuk membuktikan di pengadilan bahwa bangunan itu ilegal terjadi pada tahun 2013. Beberapa bulan sebelum pihak berwenang menyusun daftar penghancuran pertama — pada Oktober 2015 — pengembang memenangkan kasus tersebut lagi. Seperti sebelumnya, pengadilan menolak untuk mengesahkan pembongkaran dan menyatakan bangunan tersebut ilegal, dengan alasan pembatasan undang-undang yang telah kadaluwarsa.
“Setelah semua kasus pengadilan itu, saya menghela napas lega dan mengira bisnis saya aman,” kata Grishankin. “Saat gedung itu muncul di daftar pembongkaran (pada Desember 2015), saya mencoba membantahnya, menjelaskan kepada pihak berwenang bahwa saya memiliki semua dokumen. Tapi kemudian mereka hanya muncul di malam hari dengan buldoser.”
Tidak ada peringatan hari itu, dan penyewa gedung hampir tidak berhasil mengeluarkan barang-barang mereka sebelum buldoser mulai bekerja. “Pada hari yang sama saya pergi menemui kepala kotamadya untuk mengajukan keluhan tentang kemungkinan pembongkaran. Dia tidak mengatakan sepatah kata pun, tetapi pada pukul 1 pagi dia tiba di gedung, bersama dengan dua bus penuh petugas polisi anti huru hara,” kata Grishankin.
Dalam tujuh hari bangunan itu benar-benar dibongkar.
RIA Novosti / Kantor Berita Moskow
Babak kedua
Enam bangunan Grishankin lainnya belum dihancurkan. Dia berencana untuk menggugat keputusan tersebut di pengadilan, tetapi memiliki sedikit harapan untuk berhasil. Seperti paviliun yang hancur, Balai Kota sebelumnya telah mencoba membawa setidaknya tiga bangunan ini ke pengadilan, hingga ke Mahkamah Agung. Pada bulan Desember 2014, yang terakhir memihak pengembang dan menegakkan keputusan sebelumnya yang menyatakan bahwa bangunan tersebut tidak ilegal. Namun mereka menemukan diri mereka dalam daftar penghancuran – bersama dengan lebih dari 100 orang lainnya.
Pengalaman Grishankin tidak eksklusif. Beberapa pemilik bangunan lain yang masuk daftar kedua yang disurvei oleh The Moscow Times menceritakan kisah yang hampir sama. Mereka memiliki semua dokumen yang diperlukan, Balai Kota menggugat mereka, tetapi gagal. “Saya memenangkan kasus pengadilan 18 bulan lalu,” kata seorang pemilik paviliun, meminta untuk berbicara secara anonim. “Pengadilan setuju bahwa bangunan saya tidak ilegal. Ini paviliun bagus yang sesuai dengan arsitektur sekitarnya, dan beberapa pengecer menyewa ruang di dalamnya.”
Pengusaha tersebut mengatakan dia berencana untuk menggugat keputusan penghancuran gedungnya di pengadilan, tetapi yakin bahwa pada akhirnya semua bangunan akan dibongkar. “Kalau dibongkar, habis saya—saya tidak punya bisnis lain. Banyak penyewa saya juga akan kehilangan sumber pendapatan mereka,” katanya.
Pemilik lain, yang juga berbicara tanpa menyebut nama, mengatakan kepada The Moscow Times bahwa dia telah memenangkan tiga kasus pengadilan terhadap Balai Kota. “Putusan ini cukup menyemangati kami. Pengadilan ada di pihak kita, pikir kita! Kami bahkan melakukan renovasi gedung kami yang mahal,” katanya. “Dan kemudian mereka membuat hari kita menyenangkan dengan mengeluarkan daftar baru ini.” Ketika ditanya apakah dia berencana untuk melakukan pertarungan hukum dengan Balai Kota mengenai hal ini, pemilik menyatakan keraguan bahwa kampanye semacam itu dapat berhasil.
“Ini adalah tembok yang tidak bisa kamu hancurkan,” katanya.
Tutup Kesepakatan
Perjuangan Grishankin untuk mendapatkan kompensasi masih jauh. Sejauh ini hanya ada satu, percobaan pendahuluan. Tetapi Balai Kota telah menjelaskan bahwa ini akan menjadi pertarungan yang sulit baginya untuk dimenangkan.
Secara hukum, pengembang berhak atas penggantian kerugian yang disebabkan oleh tindakan ilegal pemerintah. Namun para pejabat Moskow berpendapat bahwa tindakan mereka sepenuhnya berada dalam hukum, sebagaimana ditetapkan dalam sebuah dekrit yang ditandatangani oleh walikota Moskow, yang legitimasinya dikuatkan oleh Mahkamah Agung pada bulan April. Pengacara Grishankin berpendapat bahwa penghancuran bangunan yang didokumentasikan dengan baik dan resmi tetap ilegal.
Satu-satunya kompensasi yang siap ditawarkan oleh otoritas kota kepada semua pemilik adalah biaya pekerjaan pembongkaran – jika pemilik melakukannya secara sukarela dan sendiri.
Itu mungkin sebenarnya cara terbaik untuk pergi sekarang, kata Alexei Petropolsky, seorang pengacara yang membela beberapa pemilik bangunan yang dihancurkan. “Jika Anda ingin mendapatkan sesuatu darinya, hancurkan sendiri bangunan Anda, atau jual bisnis Anda sebelum terlambat,” kata Petropolsky kepada The Moscow Times. “Bisa coba dibawa ke pengadilan arbitrase, tapi karena ini musim liburan, proses hukum akan memakan waktu. Pada saat penghakiman tiba, mereka akan menghancurkan segalanya.”
Beberapa pemilik properti dikabarkan telah mencapai kesepakatan dengan otoritas Moskow. “Kami bekerja dengan pemilik dari empat bangunan yang pergi ke Mahkamah Agung, mencoba untuk menyatakan bahwa daftar penghancuran pertama dan perintah pemerintah Moskow yang menguraikannya melanggar hukum,” kata Yaroslav Volpin, juru bicara Asosiasi Pemilik Properti. Waktu Moskow. “Balai kota bernegosiasi dengan mereka semua, dan mereka akhirnya menetap – beberapa di antaranya untuk uang tunai, beberapa di antaranya untuk apartemen di Moskow.”
Kepala Departemen Perdagangan dan Jasa Moskow, Alexei Nemeryuk, mengatakan dia tidak dapat mengonfirmasi informasi ini kepada The Moscow Times. “Pemerintah Moskow, setahu saya, tidak pernah membayar kompensasi apapun. Apalagi tidak ada aplikasi,” katanya.
Kantor Berita Moskow
Permainan Konstitusi
Pemerintah Kota Moskow mendasarkan tindakannya pada pasal KUH Perdata yang diperkenalkan tahun lalu, yang memungkinkan otoritas lokal untuk menghancurkan konstruksi yang dibangun di atas jalur utilitas tanpa pergi ke pengadilan. Tapi artikel ini dimaksudkan untuk menargetkan bangunan ilegal – yang dibangun tanpa dokumen, hak milik, izin. Pengacara Petropolsky menerima bahwa properti semacam itu adalah permainan yang adil — otoritas lokal dapat memutuskan sendiri dan menghancurkannya. Tetapi properti dengan kontrak, dokumen, izin, perjanjian sewa, adalah hal yang berbeda dan harus diselesaikan di pengadilan. “Konstitusi dengan jelas menyatakan bahwa tidak seorang pun dapat dirampas hartanya tanpa keputusan pengadilan,” katanya.
Pada bulan April, beberapa deputi Duma Negara dari Partai Komunis mengajukan permintaan ke Mahkamah Konstitusi untuk menentukan apakah pasal itu sendiri bertentangan dengan Konstitusi. Putusan belum dibuat, tetapi Asosiasi Pemilik Properti mengirim surat kepada Presiden Rusia Vladimir Putin bulan lalu meminta dia untuk menunda penghancuran putaran kedua sampai putusan keluar. Sebelumnya pada bulan Juni, Putin sendiri menugaskan pihak berwenang. dengan penyempurnaan undang-undang yang mengatur pembongkaran bangunan liar. Dia bahkan memberi mereka tenggat waktu – 1 Desember.
Namun, Balai Kota tetap berencana melakukan pembongkaran tahap kedua. “Mereka pada dasarnya menantang presiden,” kata Volpin.
Kekecewaan telah menjadi sentimen utama di kalangan pengusaha. “Kami membangun bisnis kami dari nol. Tidak ada yang mengajari kami, dan kami harus mempelajari semuanya sambil jalan,” kata Grishankin. “Sungguh menyakitkan sekarang melihat semuanya berkeping-keping. Tidak ada yang ingin memulai sesuatu yang baru.”